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01｜個人與法人怎麼區分？
日本依稅法上的居住身分與法人所在地判斷課稅，並非單靠國籍。非居住者個人與外國法人對日本房產產生的國內來源所得，均可能需要在日本申報。
個人出售土地、建物通常按讓渡所得規定計稅；外國法人則以法人稅制度計算日本應稅所得，不適用個人的長、短期持有稅率。
- 海外個人：先確認是否屬日本稅法上的非居住者。
- 海外法人：確認總公司所在地、日本恒久的設施（PE）及持有方式。
- 購買前確認持有名義，避免出售時才發現申報與資金安排不同。
02｜購買時有哪些稅費？
主要涉及紙本買賣契約的印紙稅、所有權移轉登記的登錄免許稅，以及取得後可能收到的不動產取得稅。稅額不一定以成交價直接計算，住宅與土地也可能有減免。
消費稅須分開看土地與建物：土地讓渡原則不課徵消費稅；建物是否課稅，取決於賣方及交易性質。
若向非居住者或外國法人購屋，買方原則上還須辦理出售價款10.21%的源泉扣繳。個人買方為本人或親屬居住、且價款不超過1億日圓等條件全部成立時，才有扣繳例外。
- 預算應預留購買費用與取得後稅單，不只比較物件售價。
- 扣繳義務屬於買方應事先確認的交割事項。
03｜持有、出租如何課稅？
固定資產稅原則上由每年1月1日的所有人負擔；位於適用區域的土地、建物另可能產生都市計畫稅。
海外屋主出租日本不動產，租金通常屬於日本國內來源所得。付款人依情況可能須按租金的20.42%源泉扣繳；個人租客為自己或親屬居住而承租，符合規定時不用扣繳。
扣繳不等於最終所得稅。出租人仍須整理租金、管理費、修繕費及折舊等資料，依適用規定申報；住宅租賃與商業用途租賃的消費稅規則也不同。
- 物件管理不等於自動完成稅務申報。
- 納稅通知、租金明細與費用憑證應持續保存。
04｜出售價款為何被扣10.21%？
非居住者個人或外國法人出售日本不動產時，買方原則上應從支付價款中源泉扣繳10.21%，再依法繳納；適用特定個人自住購買條件者例外。
假設成交價為3,000萬日圓，且全額屬扣繳計算基礎：源泉扣繳為306.3萬日圓，扣繳後價款為2,693.7萬日圓；這仍未扣除仲介費、貸款清償及其他交割支出。
10.21%是預先扣繳，不是最終出售所得稅率。已扣繳款項原則上可在必要申報中抵減，符合條件時可能退還。
- 出售前確認買方扣繳義務與例外。
- 交割表須分開呈現扣繳、交易費用與最終所得稅。
05｜出售所得：個人與法人不同
個人原則上以出售收入減去取得費、出售必要費用及適用扣除額計算讓渡所得；建物取得費須考慮折舊。持有期間按出售年度1月1日判斷，超過5年屬長期，5年以下屬短期。
2026年一般國稅部分：長期讓渡所得為15.315%，短期為30.63%（含復興特別所得稅）。是否另有地方住民稅，應按居住及地方稅規定確認；自住房特例亦需符合個別條件。
外國法人出售日本房產，原則依日本法人稅課稅架構計算所得，不能套用個人持有5年的稅率。還須確認PE、帳面價值、折舊、地方稅及建物出售的消費稅義務。
- 個人：查明原始購買價款、費用及折舊。
- 法人：先核對稅務申報主體與日本課稅範圍。
06｜申報期限與交易前準備
非居住者個人有應申報所得時，所得稅申報期間原則為翌年2月16日至3月15日；遇假日或特別措施時，以該年度公告為準。外國法人原則上於決算期末後2個月內申報；事業終止或適用延長等情況須另確認期限。
國稅的納稅管理人向所轄稅務署辦理；固定資產稅等地方稅，向物件所在地自治體確認選任及申報。兩者的手續分開，委託出租管理也不會自動完成選任。
| 階段 | 先整理的資料 |
|---|---|
| 購買 | 買賣契約、土地與建物價款、結算表、取得及登記費用 |
| 持有與出租 | 租約、全年應收及實收租金、扣繳紀錄、管理修繕支出、稅單、折舊資料 |
| 出售 | 原始取得資料、出售契約、交割表、扣繳憑證及收款紀錄 |
先按物件與年度分開保存，再交給日本稅理士確認稅額及申報。TUKISUMI 可依案件協助買賣、出租管理與交易文件整理；若要同時委託納稅管理，請明確列出所需事項。海外居住地的申報及外國稅額抵減，另按當地規定處理。