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01｜先核對產權與物件資料
出售前整理登記事項、登記識別情報、原始購屋契約、取得費用及修繕紀錄；如有貸款，確認餘額與抵押權塗銷安排。登記地址或姓名曾變更，也應確認變更登記。
出租中物件另需提供租約、租金、押金、管理費、修繕積立金及欠費情形。租客權益與押金承接會影響成交條件。
02｜估價與出售方式
估價應參考同區域的實際成交資訊，並比較屋齡、交通、管理狀況、修繕需求與可使用用途。網路刊登價格不一定等於成交價格。
可比較仲介出售與業者直接收購的價格、時間及條件；帶租約物件則須評估實際租金、收益率與租約承接。先設定希望淨收款額，再決定開價與議價範圍。
03｜出售費用與到手金額
先估算仲介費、紙本契約印紙稅、登記及司法書士費用，另列貸款清償、欠費與必要的清理或測量支出。
例如，仲介費計算基礎為1,000萬日圓（不含物件價款中的消費稅）時，向賣方收取的一般仲介費上限為39.6萬日圓，已含仲介服務的消費稅。800萬日圓以下物件適用低價宅地建物特例時，上限可為33萬日圓（含稅），須在媒介契約時事先議定。
| 款項 | 如何記錄 |
|---|---|
| 成交價 | 買賣契約約定的金額 |
| 交割支出 | 仲介、登記、清償貸款及其他實際費用 |
| 源泉扣繳 | 適用時，由買方扣繳；與費用分列 |
| 最終所得稅 | 申報時計算，扣繳款另行抵減 |
先依交割日的收支估算可收款額，再預留申報後可能追加的稅款；成交款、手上現金與出售獲利是不同數字。
04｜個人所得稅與法人稅的區別
個人出售持有的日本土地、建物，原則上按譲渡所得計算。取得費須考慮建物折舊，並扣除出售直接費用；出售當年1月1日的持有期間超過5年或5年以下，會影響長短期課稅分類。
法人名義出售時，出售收益與相關成本原則上列入法人該事業年度的損益及課稅所得，不直接套用個人長短期譲渡所得稅率。法人所在地、公司類型及稅務身分也會影響申報方式。
自住房屋優惠與投資出租物件的適用條件不同。個人、海外法人、日本法人應分開評估，不能以單一稅率推估。
05｜事業用建物的消費稅
日本土地出售原則上屬消費稅非課稅交易；建物部分則須依賣方是否為課稅事業者，以及是否屬事業用資產判斷。出租住宅或店面的建物出售，也可能屬課稅交易。
一般個人出售純私人生活用住宅，與課稅事業者出售出租或營業用建物，處理方式不同；不應直接對整筆土地建物售價一律加計10%消費稅。
消費稅退稅另依課稅事業者資格、進項稅額可否扣抵及申報方式判斷，與房產出售所得的源泉扣繳退稅是不同制度。
06｜非居住者扣繳、確定申告及海外收款
日本稅務上的非居住者或外國法人出售日本不動產，買方原則上須就出售對價源泉扣繳10.21%。若成交對價不超過1億日圓，且買方為個人並供本人或親屬居住，則有法定免扣繳例外。
10.21%是對出售對價的預扣，不是對獲利的最終稅額。符合申報條件時，可經確定申告結算；如預扣超過確定稅額，才可能取得退稅。
海外屋主也應提前確認身份與地址證明、簽名認證或授權文件、納稅管理人、收款銀行及海外匯款程序。居住國可能另有申報義務。
07｜從委託出售到交屋
資料整理與估價 → 簽訂媒介契約 → 刊登與洽談 → 議價及購買申請 → 買賣契約 → 尾款結算、移轉登記及交屋 → 後續申報。
洽談出售時，先提供以下資料；價格尚未決定，也可以先提出估價需求。
- 物件所在地、類型，以及自用、出租或空置狀態。
- 個人或法人持有、是否共有、貸款餘額與登記資料。
- 希望售價、最晚交屋時間，以及能否配合看房。
- 出租中物件的租約、租金收支、押金與未結修繕事項。
TUKISUMI 依物件與需求確認買賣仲介及在地協助範圍；詳細扣繳與資料準備可參閱日本不動產稅務。