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01｜権利関係と物件資料の確認
登記事項、登記識別情報、購入時の契約書、取得費用、修繕履歴を整理します。借入れがある場合は残債と抵当権抹消の段取りを確認し、登記上の住所や氏名の変更にも注意します。
賃貸中であれば、賃貸借契約、賃料、敷金、管理費、修繕積立金、滞納状況も確認します。借主の権利や敷金の承継は売買条件に関係します。
02｜査定と売却方法の比較
近隣の成約情報を参考に、築年数、交通、管理状態、修繕の必要性、用途の制限を踏まえて価格を検討します。広告上の売出価格は成約価格とは限りません。
仲介による売却と不動産業者による直接買取の価格・期間・条件を比較します。賃貸中の物件は賃料、実質利回り、契約の承継も評価対象です。手取りの希望額から逆算して売出条件を考えます。
03｜費用と売却後の手取り額
仲介手数料、紙の契約書の印紙税、登記・司法書士費用を見積もり、借入金返済、未払い金、必要な片付けや測量費を別に整理します。
仲介手数料の計算対象となる物件価格が1,000万円（物件価格に含まれる消費税を除く）の場合、売主一方から受領できる通常の上限は39.6万円で、仲介サービスの消費税込みです。800万円以下の物件で低廉な空家等の特例を適用する場合、上限は33万円（税込）となり、媒介契約時に事前の合意が必要です。
| 項目 | 記録方法 |
|---|---|
| 売買代金 | 契約で合意した金額 |
| 決済支出 | 仲介・登記・借入返済などの実費 |
| 源泉徴収 | 対象となる場合に買主が控除。費用と分ける |
| 最終的な所得税 | 申告時に計算し、源泉徴収額を精算 |
決済日の収支から受取額を計算し、申告後の追加納税に備えます。売買代金、手元資金、売却益はそれぞれ異なります。
04｜個人の譲渡所得税と法人税
個人が保有する土地・建物の売却益は、原則として譲渡所得として計算します。建物の減価償却を反映した取得費や譲渡費用を考慮し、売却年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで税区分が変わります。
法人名義の不動産売却では、売却収益と関連費用を原則としてその事業年度の法人所得に反映します。個人の長期・短期譲渡所得税率をそのまま適用するわけではありません。
マイホームの特例と投資用物件の扱いは異なります。個人、外国法人、日本法人ごとに税務上の判定が必要です。
05｜事業用建物と消費税
土地の譲渡は原則として消費税非課税です。一方、建物部分は売主の課税事業者該当性や事業用資産かどうかで判断します。住宅賃貸用・店舗賃貸用の建物の売却も課税対象となり得ます。
個人の生活用住宅の売却と、課税事業者による賃貸・営業用建物の売却は異なります。土地・建物の売却代金全体に一律10％を上乗せするわけではありません。
消費税の還付は課税事業者、仕入税額控除、申告方式などの要件によります。譲渡対価からの源泉徴収税額の還付とは別の制度です。
06｜非居住者の源泉徴収・申告と海外送金
日本の税務上の非居住者や外国法人から国内不動産を買う場合、買主は原則として譲渡対価の10.21％を源泉徴収します。対価が1億円以下で、個人の買主が本人または親族の居住用に取得する場合などは例外があります。
10.21％は売却益に対する確定税率ではなく、対価に対する源泉徴収です。確定申告で税額を精算し、源泉徴収額が確定税額を上回れば還付を受けられる場合があります。
海外在住者は本人確認、住所・署名証明、委任状、納税管理人、銀行口座、海外送金手続きを早めに確認しましょう。居住国側の申告にも注意が必要です。
07｜売却相談から引渡しまで
資料整理・査定 → 媒介契約 → 募集・商談 → 条件交渉・購入申込み → 売買契約 → 残代金決済・移転登記・引渡し → 税務申告。
売却相談では次の資料をご用意ください。価格が未定の場合は査定からご相談いただけます。
- 所在地、物件種別、自用・賃貸中・空室の状況。
- 個人・法人の所有名義、共有の有無、借入残高と登記資料。
- 希望価格、引渡し期限、内見に対応できる日程。
- 賃貸中の場合は契約書、賃料収支、敷金、未精算の修繕事項。
TUKISUMIは物件とご要望に応じて売買仲介と現地支援の範囲を確認します。源泉徴収と資料準備は日本の不動産税務をご参照ください。